경매공부, 유치권이란 무엇일까?, 유치권 성립조건

안녕하세요. 오늘은 유치권에 대한 공부를 해보고 글을 써보려고 합니다. 

 

이번에 처음으로 경매를 실전으로 경험해보면서 느낀점이 참 많았습니다. 역시 경험만큼 값진건 없다라고 하더니...정말 값진 경험이었습니다. 제가 경매현장에서 느낀 것 중 하나는 바로 "내가 좋게 보는 물건, 그리고 권리분석이 쉬운물건은 다른사람들도 똑같이 쉽게 보고 좋게 본다"라는 것이었습니다. 이 말은 즉, 경쟁자가 많다는 거고, 경쟁자가 많다는건 ? 수익률도 낮고 낙찰 확률도 낮다는게 됩니다. 그래서 더더욱 공부를 많이해서 특수물건도 도전해보려고 합니다. 

 

그 중 오늘 설명드릴 내용은 바로 유치권에 대한 내용입니다. 그럼 시작해보겠습니다.

1. 유치권이란?

네이버 사전적 의미로 유치권이란 다른 사람의 물건이나 유가 증권을 담보로 하여 빌려준 돈을 받을 때 까지 그 물건이나 유가 증권을 맡아 둘 수 있는 권리를 말합니다. 

 

말이 굉장히 어렵습니다. 이 말만 보고 이해가 되신다면 ,,,당신은 경매고수임에 틀림없습니다.

간단하게 설명해 드리도록하겠습니다. 

 

A라는 사람이 착용하던 시계가 고장이 나는 바람에 수리업자 B에게 시계 수리를 맡겼습니다. 하지만 A는 시계가 고쳐졌는데도 시계 수리비를 주지 않았습니다. 그래서 B는 수리비를 주지 않으면 시계를 줄 수 없다며 시계를 돌려주지 않겠다고 말합니다. 이때 B가 가지고 있는 권리를 유치권이라고 합니다.

 

그러던 중 A씨가 그 시계를 친구인 C에게 팔게됩니다. 시계의 소유권을 가지게 된 친구 C는 B에게 가서 시계의 주인이 이제 나니까, 시계를 내놓으라고 주장합니다. 

 

이런 경우 C는 유치권을 행사해 물건의 소유자가 바뀌더라도 시계를 계속해서 점유할 수 있게됩니다. 하지만 직접적인 채무자가 아닌 C에게 수리비를 달라고 직접 청구는 할 수는 없습니다.

 

2. 유치권 성립조건

그렇다면 유치권은 어떻게 성립될까요? 

 

1) 유치권의 피담보채권

유치권을 얻으려면 그 부동산에 관하여 발생한 채권이 있어야합니다. 쉽게 말씀드리면 공사업자가 공사 대금을 못 받은 경우, 본인이 공사비를 들여서 공사한건물에 대해서는 유치권을 주장할 수 있게됩니다. 여기서 중요한게 채무자의 다른 부동산에 대해서는 유치권을 발휘할 수 없으며, 해당 공사를 진행한 건물에 대한 유치권만 발휘할 수 있습니다. 또한, 해당 공사비는 다 받았지만 이전에 채무자가 빌려간 돈을 아직 안갚았다는 이유로 유치권을 주장할 수도 없습니다.

 

2) 점유

유치권이라는 말 자체에서 알 수 있듯이, 부동산에 관한 채권이 있어도 부동산을 점유하지 않으면 유치권은 성립하지 않습니다. 또한 유치권이 성립하려면 부동산에 관한 압류가 효력을 발휘하기 전에 점유를 시작해야 합니다. 쉽게말해서 경매개시결정이 등기된 후에 성립한 유치권은 낙찰자에게 대항력이 없습니다.

 

3. 유치권 효력

그럼 유치권은 어떤 효력이 있을까요?

유치권은 물건이라 누구에게나 발휘할 수 있게됩니다. 경매로 인한 소유권이 이전되더라도, 혹은 매도로 인한 소유권이 이전되더라도 해당 채권이 변제되기 전까지는 부동산을 인도하지 않겠다고 유치권을 행사할 수 있습니다. 

따라서 유치권의 대상이 되는 부동산을 경매로 낙찰받게 된다면 공사 대금을 변제해 주어야 해당 부동산을 직접적으로 점유할 수 있게 됩니다. 

하지만, 법률적으로만 따지게 된다면 유치권은 낙찰자에게 승계되지는 않습니다. 따라서 유치권자는 낙찰자에게 직접적으로 공사대금을 지급해 달라고 청구할 수는 없습니다. 하지만 앞서 말씀드렸듯이 유치권자는 채권이 변제되지 않는 한 그 부동산을 계속해서 점유할 수 있고, 다시 경매하도록 신청할 수도있습니다. 

이렇기 때문에 낙찰자가 유치권의 채권을 대신 변제해 주는 경우가 많이 있게됩니다.

 

4. 유치권 해결방법

오늘 글의 가장 중요한 내용이 아닐까 싶습니다. 그렇다면 우리는 경매를 하면서 이런 유치권이라는 특수권리를 두고 두려워서 피하기만 할 것인지 아니면 이를 어떻게 해결할 수 있는지 알아보고 해결을 통해 큰 수익률을 남길것 인지 고민해봐야 합니다. 그렇다면 경매시 유치권은 어떻게 해결해야 할까요?

 

경매 물건을 검색하다보면 종종 유치권 신고있음이라는 문구를 보게됩니다.

먼저 유치권은 법원에 신고한다고 해서 성립하지도 않고 신고하지 않는다고 해서 인정받지 못하는 것도 아닙니다. 따라서 유치권이 정확히 신고되었는지 확인하는 것은 크게 중요하지 않습니다. 

 

제일 먼저 유치권자를 만나는 것이 좋습니다. 유치권을 주장하는 사람은 건물을 점유하고 있어야 하므로, 현장을 방문하면 유치권자를 만나거나 연락처를 얻을 수 있을 겁니다. 만약에 현장에 방문했으나 유치권자를 만날수도 연락처 조차도 없다면, 유치권 신고는 허위일 가능성이 높습니다.

 

유치권자를 만나게 된다면 유치권 변제 금액을 협의를 해야합니다. 그렇게 협의된 금액을 뺀 금액을 실제 경매에 입찰을 하면

됩니다,