광주지방법원 첫 경매 입찰기, 첫 경매 후기, 경매물건 분석법

안녕하세요. 오늘은 제가 경매 공부를 시작하고 처음으로 경매를 진행한 과정에 대해서 작성해 보고자 합니다.
이 건 단순하게 제가 경매 물건을 어떻게 골랐고, 경매 입찰 금액은 어떻게 정하였는지에 대해 말씀드리겠습니다.

첫 경매 결과는.....결과적으로 패찰하였습니다.
하지만 항상 책으로만 보고 유튜브 강의로만 봤던 현장을 직접 경험할 수 있어서 값진 경험이 되었습니다.

 

1. 경매 물건은 어떤 기준으로 정했나?

경매 물건을 고르기 앞서 본인의 현 상황과 목적에 맞는 물건을 정하는게 가장 중요하다고 생각합니다.

먼저 저는 1주택자로 경매를 시작한 목적은 현재 보유하고 있는 현금을 활용해 다주택자로 넘어가고자 했습니다.
그래서 경매와 같이 분양을 노리기도 했지만, 청약 점수가 너무 낮은 저에게 청약 당첨은 하늘의 별 따기 였습니다,
그래서 택한것이 경매로 저렴하게 아파트 물건을 낙찰받아보자라는 생가에 경매를 시작하게 되었습니다.

무엇보다 시세 차익을 얻는게 큰 목적이었기 때문에 물건을 고를때 취득세를 아끼기 위해 추가로 주택 취득시 1.1% 취득세만 내면 되는 비조정지역만 찾게 되었습니다.
그리고 첫 경매인 만큼 가장 잘 아는 곳 위주로 물건을 검색하였습니다.

이미 낙찰된 물건이니 제가 경매를 참여한 해당 물건에 대해 말씀드리도록 하겠습니다.

 

2. 경매 참여 물건 소개_물건 분석

2021타경 8611로 나주시 대호동에 위치한 한 아파트 입니다.
건물 면적은 84.97m2 로 구 34평형 물건이 되겠습니다. 현재 해당 면적의 매물은 없으며 직전 최고 신고가는 2억입니다.

해당아파트는 총 1,122세대이며 근처에 대단지 아파트가 있으며 위치를 보시면 뒤로는 동신대학교가 있으며 근처에 대호수변공원, 나주공고, 나중중앙초교, 나주상업고등학교 등이 위치해 지리적으로는 꽤 괜찮은 위치로 보입니다.

가장 좋은건 1,122 세대의 대단지임에도 불구하고 해당 물건의 평형대의 물건이 하나도 나와있지 않아, 단타로 빠르게 팔고나올 수 있어 좋아보이고, 전세도 빨리 나갈 것같아 낙찰만 된다면 큰 걱정은 없어보였습니다.

직접 임장을 해보기도 했지만, 주변의 상권도 잘 형성되어있었고, 나주 토박이 분들이 많이 거주하고 계셔 실거주 측면에서 굉장히 좋아보였습니다. 주변에 큰 직장으로는 LG 화학이 있었으며, 근처 나주혁신도시에는 한전 등 공기업이 많아 직주근접으로도 좋았습니다. 이 외에도 추가로 상세한 분석을 작성하지는 않았지만 많은 분석을 하고 첫 입찰에 들어갔습니다.

3. 권리분석

가장 중요한 권리분석 입니다. 해당 물건은 경매사이트에서 검색해서 봤을때 임차인 없이 소유주 거주로 나와있었습니다.

전혀 문제될 소지가 없어보였습니다. 등기부등본까지 뽑아서 꼼꼼히 봤습니다만 낙찰 후 인수되는 권리에 대해서는 전혀 없이 근저당권 기준으로 모두 소멸되는 것을 확인 했습니다.

다만 하나 걸리는게 있다면 주변에 대학교가 있어서 혹시나 학생들한테 월세를 주고있을 수 도 있다는 생각에 전입세대 열람을 동사무소에 가서 뽑아봤습니다. 다행히도 전입자는 소유주 윤oo씨 외에 나오지 않았습니다.

 

낙찰 후에 문제될 소지는 전혀 없을 거로 판단하고,  가벼운 발걸음으로 경매장으로갔습니다.

 

4. 경매 입찰금액 선정 방법

입찰금액을 선정하는 방법은 각자의 방법이 있겠지만, 저는 아래와 같이 엑셀표를 만들어 수익금을 예상하고 감정가 대비 몇프로로 입찰에 들어갈지 계산 후 입찰 가격을 정하였습니다.

 

낙찰 받는게 목적이라면 좀 더 높은 금액을 쓸 수도 있지만, 낙찰 후 매도까지 저한테 얼마가 남는지를 정확하게 계산하고 금액을 정하는게 가장 중요하다고 생각합니다. 그렇지 않다면 낙찰을 받고나서도 남는게 없다면...그리고 급매보다 비싸게 사게 된다면 경매의 주된 목적인 싸게 살 수 있다는 메리트가 사라지는게 아닐까요?

 

그렇다고 해서 터무니 없이 낮은 금액으로 입찰하게 된다면 이 또한 경매에 참여하는 시간을 버리게 되는거니 

임장부터 주변 부동산 시세 등등 정확한 분석을 통해 입찰을 진행해야 할 것 입니다.

5. 입찰 당일 일정

입찰 당일일정은 보증금 10% 수표 1장을 준비하고 포스티잇으로 당일 확인해야 할 것을 미리 정리해서 붙여놨습니다.

해당 법원인 광주지방법원으로 향했습니다. 넉넉히 시간을 두고 간 것 같았는데..도착해보니 주차할 곳을 못찾아서 15분 정도 헤맸던 것 같습니다. 겨우겨우 카페 옆에 주차를 하고 허겁지겁 경매장으로 향했습니다.

(광주 법원 가시는 분들은 미리 주차 할 곳을 검색 해 보시면 좋을 것 같고 조금 일찍 가시는게 더 좋습니다.)

 

1. 도착하자마자 게시판에 해당 물건이 먼저 공지되어 있는지 확인했습니다.

2. 그리고나서 입구에서 입찰봉투, 기일입찰표, 입찰보증금 봉투를 받아 준비해 온 대로 작성 후 집행관에게 제출했습니다.

  (사실 여기서 사건기록 등 문서열람을 해서 바뀐게 있나 확인하면 좋지만, 워낙 권리분석에 특이한 내용이 없었던 거라 

    저는 생략하고 바로 입찰기일표를 작성하였습니다.)

3. 접수증을 받고 경매장 안에 의자에 앉아 입찰 마감 후 개찰때까지 주식장 열심히 보며 기다렸습니다.

 

10시부터 11시 10분까지 입찰이 끝나고 바로 각 사건마다 접수가 몇 건 씩 됐는지 불러주었습니다.

두근두근...제가 입찰한 타경번호의 접수 인원수가 나오자마자 직감했습니다. 

될 리가 없겠구나....왜냐하면 무려 17명이 참여하여 금일 진행하는 경매 건 중 가장많은 입찰자가 접수하였습니다.

 

마음은 접어두고 제 입찰 결과를 기다렸습니다.

결과는 무려 감정가 대비 105% 금액에 낙찰..(뭐지..? 한 번 유찰되어 70% 최저가로 시작된 물건인데 무려 105%에 낙찰이 되니..허탈하였습니다.)

 

6. 입찰 후기

 

저의 첫 경매 도전기는 예상되로 패찰로 끝이났습니다. 

하지만 절대절대 후회는 없습니다. 무엇보다 값진 경험을 했기때문입니다.혼자 책으로만 보고 유튜브 영상으로만 공부하면서 항상 하는 말은 직접 경험해보라였습니다. 사실 저도 입찰장까지 혼자가서 입찰기일표를 작성하고 입찰봉투를 내는데까지 많은 두려움이 있었습니다. 하지만 한 번해보고 나니 다음번엔 더 잘할 수 있겠다라는 갖게되었습니다.

 

이제는 경매 물건 검색부터 입찰까지 어떻게 진행하는지 한 번경험했으니 다시 한 번 좋은 물건을 검색하고 성공적인 낙찰을 받는 그 날까지 경매는 계속해서 도전하도록 하겠습니다.