[부동산 공부#2] 재개발은 어떻게 되는걸까?

안녕하세요. 오늘은 부동상 공부 2번째 글로 재건축에 이어 재개발은 어떻게 이루어지는 건지에 대해 블로그를 작성해보도록 하겠습니다.

윤석열 후보가 당선되면서 흔히 재재라고 불리는 재건축/재개발이 핫한이슈가 되고있습니다.

이로인해 재건축 재개발에 대한 투자 관심도가 많습니다. 투자하기전에 재개발은 과연 무엇이고 어떤곳에서 재개발이 이루어지는지에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

1. 재개발이란?

단독주택이나 상가들이 밀집한 불량주거지를 공동주택을 중심으로 한 새 주거지로 정비하는 사업. 도시재개발법에 근거한 것으로 불량 주택 및 공공시설 정비가 목적입니다. 

 

재건축과의 차이점이라고 말씀드리자면 재건축은 건물만 새로 지으면 재건축이고, 동네 전체가 낙후되어 다 갈아엎고 다시 개발하고 짓는것을 재개발이라고 이해하시면 됩니다.

그렇다보니 재개발 사업은 공공사업의 성격을 가지고 있는점에서 민간주택 사업의 성격을 띠고 있는 재건축과는 조금은 다르다고 보시면 됩니다.

 

이런 재개발의 장점으로는 크게 ①주거환경이 대폭 개선 ②재건축에 비해 비용 저렴 ③ 일반 분양보다 선호도 높은 동.호수 선점 유리, 반대로 단점으로는 재개발 투자는 재개발 사업에 투자하는 것으로 사업의 진행 속도 성사 여부에 따라 투자 성과가 크게 엇갈리게 되며 사업이 중단되는 경우도 생기게됩니다.

 

2. 재개발 진행절차는 어떻게 될까?

그렇다면 재개발 진행절차는 어떻게 이루어지는지 설명해드리도록 하겠습니다.

재개발은 크게 사업시행인가, 관리처분인가 두 단계로 나뉘게 됩니다. 

먼저 사업시행인가단계에서는 재개발이 진행되는 ①정비구역을 지정하는 단계로 시작합니다.

보통 정비구역이 지정되기전에 거래가 활발하게 이루어집니다. 정비구역이 지정되기 전까지 지분 쪼개기를 통해 조합원 숫자를 늘릴 수 있기 때문입니다. 

큰 수익을 원하시는 분들은 이때 많이 들어가긴 하는데 사실 사업에 대한 불확실성이 높아 개인적으로는

진입을 추천드리지 않습니다.

정비구역이 지정되고나면 ② 추진 위원회 구성 승인이 진행됩니다. 

추진위원회 승인까지 끝나면 토지 등 소유자의 3/4 이상 및 토지 1/2 이상의 동의를 얻어서 조합이 설립이 됩니다.

③조합설립 인가가 진행되고 설립이 인가되면 본격적으로 재개발 사업이 진행되게 됩니다.

이때부터는 사실 사업이 엎어질 가능성이 많이 낮아지게 됩니다.

사업시행이 인가가 되면 조합원들은 투표를 통해 시공사를 결정하게되고 본격적으로 관리처분 단계에 들어가게 됩니다.

 

관리처분 인가 단계에서는 ①조합원의 대지지분에 따라 신규 분양받을 주택의 면적, 본인이 가지고 있는 지분의 가치와 추가부담금이나 환급금을 고지받게 됩니다. 

이때 매물이 많이 나오기 시작하며 투자금이 비록 많이들긴 하지만 투자자들이 많이 진입하는 시기입니다.

 

이 모든게 결정되게 되면 이제 ② 조합원들을 이주시키고 본격적으로 건물을 철거시키기 시작합니다. 

③이후 착공/일반분양을 통해 최종적으로 재개발 지역에 신축아파트를 준공하고 입주까지 진행됩니다.

이후 ④이전고시 및 청산을 끝으로 사업은 마무리가 됩니다.

 

3. 재개발은 어떤 곳이 될까?

오늘 글의 핵심, 그러면 어떤곳에서 진행될까? 모든 투자는 초입에 들어가는게 가장 큰 수익을 벌 수 있습니다.

그러면 재개발사업이 진행되기 전에 미리 재개발이 진행될만한 곳의 주택을 매매하면 큰 수익을 얻을 수 있는데요.

그러면 어떤 곳이 재개발 사업성이 높을지에 대해 말씀드리도록 하겠습니다.

 

재개발 구역 지정되기 위한 가장 기본적인 조건은 재개발은 무엇일까에서 말씀드렸듯 일단 재개발의 목적자체를 이해하셔야 합니다. 그리고 사업진행절차에서 문제될만한 요소가 없는 곳이 재개발 사업성이 가장 좋겠죠?

 

그리고나서 재개발 구역 지정이 되기 위한 필수조건으로는 사업지 면적이 10,000m2 이상이 되어야 사업성이 있으며,

전체 건물 중 2/3 이상이 노후화된 건물이어야 합니다. 또한, 보상절차상 다세대주택이 밀집한 곳보다는 단독주택들이 많은곳이 아무래도 조합의 동의를 받는데 유리하게 작용됩니다. 이건 상황에 따라 다를수 있으니 재개발 예상단지의 분위기를 충분히 임장을 통해서 알아보셔야합니다.

 

그러면 간단하게 어플을 통해 재개발 관심지역을 찾아보고 주변 건물들의 노후도를 알 수 있는 방법에 대해 알려드리도록 하겠습니다. 

 

한 예로 제가 지금 살고있는 광주에 한 곳을 보여드리도록 하겠습니다.(절대 투자하라고 말씀드리는건 아닙니다.)

어플은 부동산플래닛 어플을 통해 노후도를 한눈에 알아 볼 수 있습니다.

부동산플래닛 어플에서 왼쪽위에 보시면 탐색버튼이 있는데 탐색버튼을 누르시고 노후도를 클릭하시면 한 눈에 원하시는 곳의 노후도를 보실수 있습니다. 면적은 어플 유료서비스를 이용하면 편하시겠지만,,저같이 가난하신분들은 네이버 지도를 통해서 해당구역 면적을 보셔도 됩니다.

 

아무튼 위 방법을 통해서 관심있는 지역의 노후도와 면적을 확인 후 재개발 사업성을 확인해 보시면됩니다.

 

오늘 글은 여기서 마치도록하겠습니다.