[부동산 공부#8] 경매 절차에 대해 알아보자

안녕하세요. 제가 최근에 부동산 공부를 이것저것 하면서 소액으로 투자할 수 있는 방법이 무엇이 있을까 많은 고민을 하고있습니다. 현재 1주택을 소유하고 있는 입장에서 다주택으로 가고싶은데 투자금이 적어 분양권을 살까...아니면 1억미만 아파트를 사서 전세를 내줄까..(주택수와 무관하게 취득세가 1.1%) 등등 많은 고민을 하다가 최근들어 경매에 대해 공부를 시작하면서 큰 메리트를 느껴 경매를 활용해보고자 열심히를 공부를 하고 있습니다.

 

오늘은 경매의 대한 가장 기초인 경매 절차에 대해서 블로그를 작성해보고자 합니다.

1. 경매란?

네이버 사전적 의미

경매 : 물건을 사려는 사람이 여럿일 때 값을 가장 높이 부르는 사람에게 파는 일.

위 사전적 의미를 바탕으로 "부동산 경매"를 설명드리자면, 

개인이 해결하지 못하는 채무 관계를 법원에서 일정한 절차를 통해 매각하고, 그 대금으로 채권자에게 배당하는

강제 집행 절차 입니다. 

 

빌린 돈을 회수해야만 하는 채권자로서는 아주 효율적인 제도로 볼 수 있고, 낙찰자 입장에서도 부동산을 시중 거래가 대비 저렴하게 살 수 있는 기회의 장이기도 합니다. 

 

이런 말을 누구나 한 번 쯤은 들어봤을 부동산 경매는

요즘 사람들에게는 "쉽게 돈을 버는 이상적인 도구"로 인식되고 있습니다.

하지만 세상에 쉽게 돈을 번다는건 쉽게 돈을 잃을 수 도 있다는 역설이 포함되어 있지 않을까요?

 

2. 부동산이 경매에 나오는 이유는 뭘까? 

부동산 가격이 최근들어 천정부지로 올라가면서 월급만 열심히 모아서는 사기 힘든 수준까지 되어 버렸습니다.

이렇기 때문에 부동산을 매입 할 때 부족한 자금은 대부분 은행에서 대출을 받게 됩니다. 

 

채무자(돈을 빌린 사람)가 이자 및 원금 지급을 차일피일 미루다 결국 상환 불능상태일 때 은행은 근저당이 설정된 부동산을 경매시장에 넘겨 빌려준 자금을 회수 할 수 있습니다. 

 

이렇게 채무자가 여러 상황으로 인해 빌린돈을 갚지 못했을때 경매로 물건이 넘어가게 됩니다.

 

3. 부동산 경매 절차는 어떻게 이루어질까?

경매 절차도 : 출처(법원 경매정보 사이트)

그렇다면 경매는 어떤식으로 이루어지는지 알아보도록 하겠습니다.

 

1~ 4단계

경매 절차는 채권자가 경매신청서를 접수하면서 시작하게 됩니다.  이때 경매에 필요한 송달료, 감정료, 현황조사료, 신문공고료, 매각 수수료 등의 비용을 경매 신청자가 미리 내야하며 이는 나중에 배당시 돌려받을 수 있습니다. 

 

이 후 법원은 2일 내 경매개시결정과 함께 매각부동산의 압류 및 등기를 촉탁, 경매 개시결정을 등기부에 기록하며 이 사실을 채무자에게 송달합니다.

 

경매 개시결정이로부터 3일 이내에 집행관에게는 현장조사, 감정평가사 또는 감정업체에는 부동산 시세 평가 명령을 내립니다. 이어 법원은 배당요구종기일을 결정하여 이를 공고하며 아울러 이해관계인에게 고지하게 되고, 배당요구 마감일까지 채권자들에게 필요 서류 제출 통보, 법원 게시판 공고, 최저매각가격 결정 등의 매각준비를 진행합니다.

 

여기까지가 경매 공고까지의 절차로 경매 절차 준비를 모두 마치고 약 2주 후 최초 매각기일을 정하게 됩니다. 여기까지가 보통 경매를 신청하고 약 4~5개월 정도가 소요됩니다.

 

5단계~7단계

본격적인 매각이 실시되고 경매가 진행되어 최고가 매수인이 정해지면 매각일로부터 1주일 이내로 허가 여부를 결정합니다. 법원이 판단, 하자가 없으면 허가가 결정되며, 다시 1주내에 매각이 확정됩니다. 

이후 대급지급기간이 통상적으로 1개월이 주어지며 이때 최고가매수인(낙찰자)가 대금을 납부함으로써 소유자의 권한을 행사할 수 있게됩니다.

 

8단계~9단계

마지막으로 매수인의 매각대금 납부일로부터 1개월 내에 배당요구를 한 채권자를 불러 배당을 실시하게 됩니다.

이렇게 매각된 대금을 바탕으로 채권자에게 배당을 분배해서 나눠주게 되고 배당이라는 본연의 임무를 완수하게되면

경매의 모든 절차는 마무리가 됩니다.

 

 

여기까지가 오늘의 블로그 내용입니다. 오늘은 간단하게 경매란 무엇이며, 경매는 어떠한 절차로 진행되는지에 대해 간단하게 정리해 보았습니다. 다음에는 각 단계별로 경매를 하기 위한 참여자로서 중요한 부분에 대해 상세하게 작성해

보도록 하겠습니다.